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天津松江2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-22 20:38    来源媒体:同花顺

*ST松江(600225)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

1、宏观经济形势分析

2019年,面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,我国国民经济运行总体平稳,发展质量稳步提升,主要预期目标较好实现,为全面建成小康社会奠定了坚实基础。初步核算,2019年全年国内生产总值990865亿元,按可比价格计算,比上年增长6.1%,符合6%-6.5%的预期目标。2019年,天津市生产总值14104.28亿元,按可比价格计算,同比增长4.8%,增速比上年加快1.2个百分点。其中,第一产业增加值185.23亿元,增长0.2%;第二产业增加值4969.18亿元,增长3.2%;第三产业增加值8949.87亿元,增长5.9%。全市经济运行稳中有进、稳中向好,高质量发展扎实推进,动能转换步伐加快,市场活力不断释放,人民生活水平持续提升。

2、房地产行业概况

2019年,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%。

2019年,房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米,比上年增长8.7%。其中,住宅施工面积627673万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积227154万平方米,增长8.5%。其中,住宅新开工面积167463万平方米,增长9.2%。房屋竣工面积95942万平方米,增长2.6%。其中,住宅竣工面积68011万平方米,增长3.0%。

2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,比上年增长6.5%。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

2019年末,商品房待售面积49821万平方米,比11月末增加600万平方米,比上年末减少2593万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加192万平方米,办公楼待售面积增加105万平方米,商业营业用房待售面积增加84万平方米。

2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降11.4%;土地成交价款14709亿元,比上年下降8.7%。

3、信息服务行业概况

2019年以来,随着一系列“互联网+”政策文件的实施,互联网将加速融入到经济社会各领域,移动互联网、云计算、系统集成等新一代信息技术在各个社会经济领域得到深入应用。特别是国家大数据战略的实施,政府数据开放进程加快,未来,将有更多省市设立大数据管理机构,建设数据开放平台,研究制定大数据战略落地实施政策,为政府数据有效流动提供有力支撑,大数据应用将逐步深入到经济社会各领域。以此同时,越来越多的制造业企业意识到互联网对生产制造全过程、全产业链和产品全生命周期的改造提升作用,加速向基于互联网和数据驱动的新型生产模式转变。

2020年3月4日中共中央政治局常务委员会召开会议,会议指出要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。新型基础设施建设(新基建)包括特高压、新能源汽车充电桩、5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网和城际高速铁路和城市轨道交通等七大领域。据中国信通院预测,预计到2025年我国5G网络建设投资累计将达到1.2万亿元。未来5年工业企业开展网络化改造投资规模有望达到5000亿元。5G网络建设将带动产业链上下游以及各行业应用投资超过3.5万亿元。

4、融资租赁行业概况

受宏观经济增速放缓、金融监管环境趋严、行业竞争加剧等因素影响,我国融资租赁行业企业数量、注册资金和业务量增速趋缓。截至2019年9月底,全国融资租赁企业(不含单一项目公司、分公司、SPV公司和收购的海外公司,也不包括港澳台地区当地的租赁企业)总数约为12027家,较2018年底增长2.1%;注册资本金总额达33309亿元,较2018年底增长1.7%;融资租赁合同余额约为66800亿元,比2018年底增长0.5%。三类融资租赁企业中,外资租赁企业在数量和注册资本金占比较高,是我国融资租赁业务重要的参与主体;但在业务体量方面,三类企业基本持平。其中:金融租赁约25150亿元;内资租赁约20900亿元;外商租赁约合20750亿元。二、报告期内主要经营情况

1、2019年度公司主要财务状况

公司2019年实现营业收入11.83亿元,较上年同期减少62.94%;利润总额-7.37亿元,较上年同期减少71.68%;归属于上市公司股东的净利润-9.12亿元,较上年同期减少135.77%;每股收益-0.98元,较上年同期减少137.86%;加权平均净资产收益率-117.26%,较上年同期下降90.23个百分点。

报告期,公司业绩较上年出现较大亏损,主要由于公司存量融资规模较大,且房地产企业融资成本持续增高,财务费用负担较重。此外,公司房地产业务板块2019年没有新项目完工且在售房源中存量较大的商业项目,去库存化周期较长、去库存化率低,导致房地产业务收入比去年减少约95.16%。

2、2019年度公司主要经营情况

报告期内,在经济形势放缓、房地产市场严控的宏观环境影响下,公司面临较大的经营困境。

2019年,公司主要围绕加快房地产项目去库存进度、积极防范债务风险、化解各项不稳定因素,在推动业务发展的基础上,保障公司平稳运营。

(1)房地产业务方面

报告期内,受产业政策及项目布局影响,公司项目开发进度缓慢,商业地产和郊县住宅销售速度缓慢,去库存化率较低。房地产业务面临营业收入增长乏力、成本费用居高不下、业绩下滑

的经营困境。2019年公司实现新开工面积5.89万平米,同比减少9.9%。2019年完成竣工0.36万平米,同比减少97.9%。截至2019年底,公司拥有在建拟建项目9个,同比无增减,权益建筑面积约80万平米,同比增加2.6%,其中在建面积约35万平米,同比增加9.4%。销售方面,2019年实现签约销售面积2.9万平米,同比减少76.5%,签约销售额2.5亿元,同比下降78.9%。2019年结算销售面积1.38万平米,同比减少91.94%,结算销售收入1.58亿元,同比减少92.98%。

(2)信息服务业务方面

报告期内,公司信息服务业务保持了较好的发展态势,系统集成业务以京津冀地区为依托,业务覆盖地域逐步扩大,同时逐步形成了以智能制造、金融、教育行业为核心的多行业解决方案。

在数据中心运营方面,公司当前在北京、天津、江西在建及建成三个大型数据中心,目前在运营

机柜数已超过2000个,客户范围覆盖政府、金融、互联网等各个领域,并持续为公司带来稳定的现金流。

自重大资产重组收购卓朗科技以来,公司逐步在业务、人员、公司治理、企业文化等方面与卓朗科技进行整合,协同效应逐步显现。但公司仍然可能面临因并购管理经验不足、企业文化融

合不够导致的整合障碍,双方优势互补在短期内未能充分体现。根据中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具的2019年卓朗科技审计报告,卓朗科技2019年度实现扣除非经常性损益后的净利润12,760.52万元,2017-2019年度累计承诺净利润33,000万元,累计实现净利润34,136.06万元,累计超额完成金额为1,136.06万元。根据双方签署的《股权转让协议书》及补充协议中关于业绩承诺的相关约定,卓朗科技2017-2019年度累计实现净利润高于累计承诺净利润,业绩承诺方无需对公司进行业绩补偿。

(3)融资租赁业务方面

受公司战略发展方向及资金、人员等方面的影响,公司融资租赁业务规模不大。报告期内,公司控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司融资租赁业务运转正常,实现融资租赁业务收入

5869.80万元。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2019年底召开的中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”,表明房地产行业基调没有转向。2020年是长效管理调控机制全面落实的一年,“三稳”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上,根据房地产市场的不同情况因城施策。中长期来看,未来行业的定位也将逐步转化,将“更好解决群众住房问题”作为首要目标,最终实现人民对“有房住、住好房、宜居房”的美好生活愿景。展望未来,预计“房住不炒+精准调控+长效机制”仍将成为房地产市场今后几年的政策基调,租购并举、完善供应体系、回归居住属性将成为工作重点。

(二)公司发展战略

公司将立足房地产开发主业,以公司整体利益为核心,以实现盈利为目标,加快房地产项目的销售力度和销售进度,尽快盘活商业资产。并积极调整产业布局,优化资源配置,扩充新项目储备,加强与信息服务产业的有效融合。同时,在盘活巩固现有产业基础上,通过加快回收应收账款、盘活闲置资产等方式,加快资金回笼进度,保障公司资金流动性平稳有序,促进公司平稳健康运营。

(三)经营计划

2020年,公司将以扭亏为盈为主要经营目标,围绕经营计划有序开展各项工作,进一步落实项目去库存、加强成本管控、严控资金债务风险、加快盘活闲置资产,保障公司平稳健康运营。公司将根据市场情况制定相应的销售策略,加快房地产项目的去库存,通过出让、合作、租售并举等商业经营模式,尽快盘活商业资产。灵活运用融资手段,筹措偿债资金,努力降低融资成本,同时,通过加快应收账款回收、处置闲置低效资产,保障公司资金流动性平稳有序,防范债务风险的发生。

2020年,公司计划投资约6.20亿元,其中房地产开发投资2.58亿元,智慧城市投资3.12亿元,股权及其他投资0.50亿元。其中智慧城市投资包括:抚州云数据技术中心及抚州信息技术产业园合计投资1.8亿元;新疆电信数据中心及金霞路数据中心建设投资合计1.32亿元。公司将继续对东南角项目、东湖小镇、团泊东区、团泊西区、广西钦州宁越花园、宁越东园等项目进行投资,保持在智慧城市建设领域的投资规模。

房地产业务方面,公司2020年计划新开工面积8.81万平米,竣工面积24.8万平米,计划签约销售面积10.7万平米,签约销售额10.9755亿元;信息服务业务方面,2020年将坚持稳中求进总基调,在巩固京津冀市场占比的同时加强全国区域重点布局,加大新客户拓展力度,逐步扩大在全国市场的影响力和占有率。融资租赁业务方面,2020年计划开展融资租赁业务金额不超过3亿元人民币。

(四)可能面对的风险

宏观政策风险:

房地产行业受宏观政策的影响较大,相关土地政策和金融政策的调整都对房地产企业的发展具有深远影响,对公司项目建设进度、开发成本、销售、融资等各环节都造成较大波动。2019年底的中央经济工作会议中,再次强调了“房住不炒”的产业发展原则,同时全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展,2020年房地产市场仍将处于调控周期内。公司将密切关注宏观形势,把握政策走向,加强对政策的研究与跟踪,理性分析市场,顺应市场调整变化,及时调整产品结构以及开发节奏。

信息服务业务方面,宏观政策风险可能导致社会和企业的IT需求以及信息消费投入下降,进一步加剧市场竞争,为公司发展带来困难和挑战。为此,公司将以核心知识资产为驱动,继续坚定推进业务创新,形成可持续发展的长效机制,以抵御复杂的外部环境带来的挑战。

市场风险:

房地产方面,全国房地产市场的销售形势严峻,去库存压力大。天津市内,房产销售受区位影响较大,市区住宅与郊县住宅差异明显,学区房与非学区房也存在较大差异,同时产业调控政策抑制了部分购买力,购买力流向单一,商业地产遇冷等问题增大了公司去库存难度。针对面临的市场风险,公司将加大产品的营销力度,加快产品周转速度和资金回收速度;另外通过增加产品的附加值、提升产品品质等方式提升公司竞争力以抵御市场风险。

信息服务行业方面,围绕技术路线主导权、价值链分工、产业生态的竞争日益激烈,来自国内同业及跨国公司的双重竞争日益加剧。随着公司业务持续转型升级,公司业务与智能制造等宏观消费能力强的产业的联动关系不断加强,同时智能制造和智慧城市对云计算、物联网、移动互联网等新业态的需求和市场仍有待进一步培育,这些都将对公司业务发展产生直接影响。为此,公司将加强对产业前沿的跟踪和前瞻性研究,提高市场策划的先动性,与合作伙伴共建健康、共赢的生态系统。同时加强业务创新活动的统筹规划与风险管理,进一步加强研发创新和成(002001)本控制,推动公司业务的高质量发展。

经营管理风险:

公司在突出房地产主业的基础上,逐步推进智慧城市业务,可能会遇到行业认知、专业人才储备、产业融合等方面的障碍。业绩承诺期满后,公司与重大资产重组收购标的卓朗科技未来能否实现更加有效的整合,以实现协同效应形成规模化发展尚具有不确定性,并可能涉及标的公司商誉产生减值风险。整合工作对公司经营管理水平提出了较高的要求,若公司无法进行有效整合,将制约公司未来发展。

资金风险:

房地产行业是资金密集型行业,充足的现金流对公司的运营和发展起到重要作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本不断上升,面临较大压力,而公司的经营发展需要又要求公司加快融资节奏,两者叠加将对公司的融资能力和债务风险防范能力提出更高的要求。为此,公司将进一步拓宽融资渠道,改善债务结构,加强应收账款的管理,多渠道回笼资金,为公司运营提供资金保障。

人力资源风险:

面对激烈的市场竞争,如何控制保持核心团队的人才流失的风险,是目前公司所需要关注的。

对此,公司将建立健全人才培养制度,进一步加强核心团队建设,营造人才快速成长与发展的良好氛围,推进有效的绩效管理体系,强化团队人文关怀等措施,保障公司的活力和竞争力,降低人力资源风险。四、报告期内核心竞争力分析

作为天津本地的知名房地产企业,公司自2009年在上海证券交易所上市以来,坚定以房地产开发为主业,强调规范运营,注重项目品质,拥有丰富的房地产开发经验与产品创新能力,先后成功开发了水岸公馆、水岸江南、武台松江城等各类优质住宅项目,得到了众多消费者的认可与厚爱。近几年来,随着公司津滨置地广场、松江置地广场、松江进步广场等商业项目的不断开发,公司良好的品牌优势与品牌效应也进一步显现。

公司在突出房地产主业的基础上,逐步推进智慧城市业务。公司控股子公司卓朗科技主要为各地方政府和企事业单位提供软件开发、系统集成解决方案及IT产品分销与增值服务等,致力于改善人和机器的工作,构建数字智能城市,推动数字经济发展。进军数据中心领域后,卓朗科技已经在国内建设运营了三座数据中心。同时,卓朗科技总结多年的系统集成与软件开发经验,结合数据中心打造了一系列产品,例如昆仑云这一与数据中心相辅相成的产品。

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