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房地产行业:3月地产数据电话会议纪要,基本面持续上行

发布时间:2016-04-18    研究机构:兴业证券

3月份房地产数据超市场预期,我们认为房地产基本面在未来几个月非常大的概率仍然是持续向上的。我们在去年年底的时候就坚定看好基本面今年的复苏,我们去年策略标题就明确提到地产基本面复苏会超预期。我国房地产行业大周期和小周期目前都是向上阶段,先说大周期,许多国家的案例,美国、日本、欧洲(荷兰、英国和北欧三国),加拿大、澳大利亚,马来西亚等等可以看出,在利率市场化和金融自由化阶段,这些国家共同的现象就是银行持续增加按揭贷款占银行总贷款的比重,这个比重上升比较小的国家有十几个百分点,上升比较多的国家如美国和澳大利亚等,有30-40个百分点,而在这个阶段这些国家房地产基本面绝大多数都是往上走的,美国、日本、荷兰、加拿大、马来西亚这个阶段都往上走,但相应期间人口结构和就业数据不是特别支撑,以美国和日本为例,人口占比在相应阶段都是下滑的。

资金供给端相比需求端是决定房地产大周期更为重要的因素,其内在逻辑是,大量的资金供给进入一个领域,必然带来这个领域资金供给端成本的持续下行。我们看到在降息大背景下,按揭贷款利率的大幅度下降,一线城市有九折,之前还有八五折,二三线可能差一些,但是也是有优惠的。同时我们也看到利率更为优惠的城市,北京、上海、深圳这样的区域,他们的基本面走的更好。如果说按揭贷款相对基准利率是八五折,这又相当于降了三次息,大量充裕的资金是决定房地产大周期上行的决定性因素,这也是许多国外文献反复论证的观点,资金供给端充裕和房价上涨是相互内生循环,不断的相互促进,使得许多很国家房地产基本面持续上向。

在我国提供房地产按揭贷款的金融机构就是银行,我们看到这么多国家在利率市场化阶段,银行资产配置都向按揭贷款倾斜。我国商业银行按揭贷款占银行总贷款比重是在持续上升的,在2009年底这一比重只有9%,到2015年底上升到15.2%,未来仍然有上升空间,在美国最高点是56%,澳大利亚目前是60%,加拿大目前是30%多,所以说我们说中房地产大周期没有到达顶点,这个还是比较确定的。

小周期更简单了,我们观察了美国过去五十多年,中国过去十几年,在货币相对宽松的周期,房地产占居民大类资产配置的比重,几乎在每一年都是上升的。我们认为中国只要货币政策不收紧,房地产还是大概率上升。 小周期上行,我们仍然持续看好一线和核心二线城市。为什么呢?还是从资金供给的角度来看,根据融360网数据,银行在一线城市提供按揭贷款是最优惠的,我国房地产政策目前最主要的目的是要化解边缘二线城市和三四线城市的库存,且最好不要带来一线城市房价过快上涨,但是恰恰在一二线城市,按揭利率是最为优惠的。可以看到中央政府和央行态度,不想把边缘城市房地产风险转化为金融系统的风险。我们认为商业银行从自身的角度也不会去选择这些风险相对较高的城市。农行按揭贷款久期平均是5年,建行平均是8年,目前三四线城市在去库存,这些城市经济如果没有良好的长期增长点,这样长久期的资产在后面会面临比较大的风险,所以银行从自身安全性角度也不会在这些城市大幅度去发按揭,而是会选择基本面良好,让银行可以放心加杠杆的核心一二线城市。

投资建议:推荐标的方面,我们看好布局一线和核心二线城市同时具有转型概念的概念股。具体标的推荐:华联控股、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。同时持续推荐我们近期提示的壳资源概念股。

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