移动版

房地产行业周报:成交正常波动,一季度按揭利率下行验证独家逻辑!

发布时间:2016-05-08    研究机构:兴业证券

本周成交环比下滑,同比增速放缓。我们认为有一定假期因素,同时,单周波动也是正常范围之内,无法过多解读。货币政策宽松大趋势,按照过往历史,房地产在小周期内大概率基本面维持上行趋势,短期波动不必担心。本周央行发布一季度货币政策执行报告,非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.30%,比上年年末上升0.03个百分点,而个人住房贷款利率逆势下降0.07个百分点,表明银行对于按揭的整体偏好的确在不断提升,再次验证我们的逻辑。利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好,金融机构在房地产需求端的支持将促使房地产基本面持续上行。我们反复强调,货币政策是决定房地产基本面最根本因素,银行需求端持续加杠杆必然使按揭贷款占总贷款比重持续上升,从而房地产大周期没有见顶。小周期内,货币政策不转向,房地产占居民大类资产比重持续上升,我们坚定看好房地产基本面持续上行。

行业政策持续利好基本面复苏。5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,强调要实行购租并举,发展住房租赁市场,深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改替居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。2015年,我国常住人口城镇化率为54.8%,单户籍人口城镇化率仅为37%,相差17.8个百分点,改替及新需求潜力巨大。两会《政府工作报告》提出,到2020年户籍人口城镇化率要达到45%,常住人口城镇化率达到60%左右。新型城镇化的有序推进将带来房地产需求端的持续增长。受五一小长假影响,本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化-37%,同比变化+18%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-31%/-39%/-35%;一/二/三线城市同比分别变化-2%/+39%/0%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-43%/-41%/-6%-58%,北、上、广、深同比变化-12%/-6%/+49%/-77%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化-48%,同比变化+4%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.2个月,环比变化-0.3个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.0/-0.5/-0.1个月。

近期我们撰写的深度报告《银行必给地产加杠杆,国际比较研究》,详细论证我们三年来一直强调的大逻辑。本报告研究了全球所有主要经济体,发现利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对按揭贷款偏好,促进房地产基本面大周期向上;我国处于银行给地产加杠杆起步阶段,地产大周期没见顶。

投资建议:地产大周期没有见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。2016年持续看好房地产行情!持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称