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房地产行业周报:成交绝对数据高位震荡

发布时间:2016-05-30    研究机构:兴业证券

投资要点

本周成交面积环比微降,同比保持复苏,整体成交绝对数据高位震荡。根据融360数据,5月全国首套房平均利率为4.49%,继续创历史新低。环比上月4.52%,下降0.03%;同比去年4月的5.46%下降0.97%。在融360监测的35个城市中,首套房平均利率全部跌破5%,其中首套房平均利率最低为4.16%。全国35个城市530家银行中,5月优惠利率占比达到79.62%(去年同期为46.73%),较上月持平。从区域上看,银行放贷偏好继续向一线城市倾斜,上海、北京提供优惠利率银行数量依旧遥遥领先。按揭利率的持续下行再次验证我们独家反复强调的逻辑:利率市场化和金融自由化阶段,银行业必将持续增加对按揭资产的偏好,持续给购房需求端持续加杠杆,从而支撑房地产大周期向上;其微观体现就是核心一二线城市商业银行争相降低资金价格即按揭利率以争抢市场。此前我们深度报告已通过多国案例详细论证,房地产本质上是货币现象,金融自由化阶段,银行揭贷款占总贷款比重持续上升,从而房地产基本面在大周期无视人口年龄结构、人均居住面积等因素持续向上。此外,我们认为小周期内,货币政策不转向,房地产占居民大类资产比重持续上升。

数据环比高位震荡,同比由于基数原因涨幅收窄。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化-9%,同比变化+1%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+16%/-2%/-28%;一/二/三线城市同比分别变化-10%/+20%/-20%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+2%/+15%/+32%+2%,北、上、广、深同比变化-1%/-20%/+29%/-53%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化-3%,同比变化+15%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.3个月,环比变化-0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.3/+0.2个月。

近期我们撰写的深度报告《银行必给地产加杠杆,国际比较研究》,详细论证我们三年来一直强调的大逻辑。本报告研究了全球所有主要经济体,发现利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对按揭贷款偏好,促进房地产基本面大周期向上;我国处于银行给地产加杠杆起步阶段,地产大周期没见顶。

投资建议:本周成交同比持续上行,行业上涨的大逻辑未改变,地产大周期没有见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、华夏幸福、天津松江(600225)、世联行、保利地产、香江控股、三六五网、万科A、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、世荣兆业。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称