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天津松江:营业外收入助推利润增长

时间:11-04-13 00:00    来源:天相投资

2010年公司实现营业收入17.75亿元,同比增长13.71%;营业利润1.33亿元,同比下降40.51%;归属母公司净利润1.86亿元,同比增长40.24%;实现基本每股收益0.30元。

2010年度不进行利润分配。

营业外收入助推利润增长。2010年公司实现营业外收入1.83亿元,上年同期仅为72.14万元。2010年营业外收入的大幅增加主要在于实现固定资产处置利得1.81亿元:1)、处置位于天津市西青经济开发区的龙府花园3号楼、位于天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧天湾园公建3号楼、4号楼、5号楼、6号楼,形成处置收益1.70亿元;2)、处置百合春天底商,形成处置收益1142.69万元。营业外收入的大幅增长是公司业绩增长的主要原因,2010年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为4503.05万元,同比下降65.61%。

2010年经营情况:1)、竣工略低于年初计划。2010年公司实现新开工面积90万平米,完成年初计划的108.02%;竣工面积20万平米,完成年初计划的89.13%。

2)、销售、结算同比均有所上升。实现房地产签约销售面积34.8万平米,签约销售金额33.12亿元,同比分别增长35%和69%;结算面积20.98万平米,结算收入17.45亿元,同比分别增长15.72%和18.21%。

3)、张贵庄限价房项目拉低毛利率。2010年张贵庄限价房项目结算收入4.74亿元,而该项目毛利率仅6.16%,拉低公司房地产业务整体的毛利率至28.63%,略低于2009年的29.15%。若剔除该项目计算,公司2010年房地产业务的毛利率为37%。

4)、预收款项同比大幅增加。由于销售金额超过结算金额,预收款项进一步增加。期末公司拥有预收款项25.29亿元,同比增长203.85%,较多的预收款项将为公司2011年业绩提供保障。

5)、持续发展能力提升。2010年,公司新拓展项目4个(不包括从关联方收购的铭朗国际广场项目),新增土地储备61万平米,新增权益建筑面积约77万平米。2011年3月,公司购得武清区京津公路东侧两地块,按容积率计算,权益建筑面积为13.05万平米。截至目前,粗略计算公司拥有未竣工建筑面积421.68万平米,其中权益部分为319.17万平米(具体项目见图表1)。

6)、负债水平有所下降。期末剔除预收款项后的资产负债率为62.33%,同比下降近14个百分点,但仍处于行业较高水平。

2011年投资及经营计划:

1)、2011年公司计划投资约41亿元,将继续加大对水岸公馆三期、武台松江城、百合阳光、百合春天三期、左右城3#地、左右城4#地、阳光诺卡二期等在建项目投资;并将根据2011年市场情况对团泊西区项目、东丽湖东湖小镇、武清曹园北项目、东河6#地水晶阁、东河7#地、河南留庄营帕提欧项目、广西宁越花园及蓬莱大道等项目进行投资。

2)、公司2011年计划开工面积127万平米,同比增长41.11%;竣工面积35万平米,同比增长75%。

3)、计划签约销售面积36万平米,同比略有增长;签约销售额31亿元,同比略有下降。

4)、结算销售面积23.64万平米,同比增长12.68%;结算销售收入19.28亿元,同比增长10.49%,公司期末预收款项已完全覆盖。

盈利预测和投资评级。由于结算进度低于预期,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.34元和0.45元,按最近收盘价7.88元计算,对应的动态市盈率分别为23倍和17倍;维持“中性”投资评级。

风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。