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天津松江:销售显著下滑,收益率水平较高

时间:12-04-20 00:00    来源:天相投资

业绩概述:2011年,公司实现营业收入20.43亿元,同比增长15.13%;营业利润3.51亿元,同比增长165.06%;归属母公司所有者净利润2.39亿元,同比增长28.75%;基本每股收益0.38元。净资产收益率为23.54%,同比增加0.42个百分点,维持较高的收益水平。

公司基本面:公司是一家立足天津的中小型房地产开发商,除天津以外,在呼和浩特、东莞、新乡及钦州等三线城市也有少量项目分布。公司目前大股东为天津滨海发展控股有限公司,持股比例为59.67%%,实际控制人为天津市国资委。

结算收入同比增加,毛利率大幅提升。公司期内房地产开发结算面积21.04万平米,结算收入18.58亿元,同比分别增长0.29%和6.48%,结算均价由2010年的8317元/平米增长至2011年的8831元平米,从而带动综合毛利率同比提升7.27个百分点至35.90%。公司期内主要结算项目为天浦园、阳光诺卡二期、芳湖园以及百合春天三期项目。

期间费用控制良好。报告期内,公司期间费用率为13.21%,同比下降0.08个百分点,其中,销售费用率3.60%,同比增加1.80个百分点,主要由于在市场环境较为低迷的情况下,公司加大销售宣传力度,相应费用增长;管理费用率4.61%,同比下降0.80个百分点;财务费用率5.01%,同比下降1.07个百分点。

销售下滑幅度较大,项目开工及推盘进度放缓。2011年,公司实现签约销售面积18.3万平米,签约销售额16.5亿元,同比分别下降47.41%和50.18%,未能实现中期调整后的销售计划,销售均价由去年同期的9517元/平米下滑至2011年的9016元/平米,下滑幅度为5.26%。公司期内销售下滑一方面由于国家限购、限贷政策对公司的销售影响明显,另一方面,公司出于对市场实际情况的考虑,对部分项目放缓了开工或开盘进度,从而造成公司全年销售面积和签约销售金额有所下降。

资金压力较大,业绩确定性良好。公司期末货币资金/剔除预收账款后流动负债以及货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例分别为17.09%和51.75%,同比有所下降,资金压力加大。此外,公司期末预收账款24.44亿元,占2011年营业收入比例为120%,业绩保障能力较强。

项目拓展顺利,土储逆势增长。报告期内,公司持续发展能力进一步提升。2011年,公司新拓展项目6个,新增土地储备33万平米,新增土地储备权益建筑面积约37万平米。同时,公司从关联方天津铭朗置业投资有限公司收购了在建项目“松江之星空港9号”及完工项目华盈大厦共计8.1万平米的权益建面。截至2011年末,公司拥有在建拟建项目31个,权益建筑面积约386万平米,较公司2009年重组上市时增长44.29%。

盈利预测与评级:预计公司2012-2013年可分别实现每股收益0.40元和0.45元,按最新收盘价5.36元计算,对应的动态市盈率分别为13倍和12倍,考虑到公司业绩增长稳健,预收账款充足,净资产收益率水平较高并且估值水平合理,上调其投资评级至“增持”。

风险提示:未来销售持续下滑风险;结算不达预期;公司年内将有4.55亿股解禁,占总股本72.68%,预计上市日期为2012年10月底,提醒投资者注意解禁减持风险。