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天津松江半年报点评:限价房结算造成上半年增收不增利

时间:12-08-28 00:00    来源:海通证券

事件:

公司公布 2012年半年报。报告期内,公司实现营业收入8.23亿元,同比增长5倍;实现归属于上市公司股东的净利润-7164万元;实现基本每股收益-0.114元。

投资建议:

借助大股东干线建设和一级开发实力(有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产业务已形成沿干线区域开发中高端大盘模式。除保持天津老市区和滨海新区竞争优势外,公司还通过大股东优势拓展外地城市(如呼和浩特、新乡、广西和东莞等市)。目前公司项目储备权益建面386万平,可满足未来三年开发。尽管上半年大量低毛利率和负毛利率的房产结算使得公司增收不增利,但考虑到公司全年23亿元结算收入计划不变,且项目集中年底结算,我们适当下调2012、2013年公司EPS分别至0.40元和0.49元,对应RNAV是7.44元。截至8月24日,公司收盘于4.05元,对应2012、2013年PE分别为10.13倍和8.27倍。我们以RNAV的65%,即4.83元为公司6个月目标价,维持“增持”评级。

主要分析:

上半年大量低毛利率和负毛利率房产结算使得公司增收不增利,但公司业绩具有主要在年底结算特征:上半年,公司低毛利率的张贵庄和毛利率为负的曹园南限价房结算,使得公司实现营收8.23亿元,同比增长5倍。由于限价房毛利率为负使得上半年公司实现净利润-7164万元。考虑到公司年底结算的特征,本期业绩微亏对公司全年业绩影响较小。

公司小幅压缩全年销售计划至20万平,计划结算收入23亿元(增长13%)保持不变:尽管上半年公司完成新开工10.4万平,仅为全年计划34万平的31%,但是公司并没有改变全年新开工计划。我们预计下半年公司将加大开工力度。上半年,公司实现房产销售6.6万平,实现销售额7亿元,同比分别下降47%和32%。在此情况下,公司将年初制定的销售计划22万平适度修改为签约销售计划20万平。我们认为,公司销售计划降幅有限,因而对未来业绩影响也较为有限。此外,公司结算计划不变,即全年结算收入23亿元不变。预计公司全年业绩仍有望比去年保持一定增长。

2012年上半年公司增加土地储备1个,拿地较为谨慎:2012年5月,公司竞拍获得武清区新城京津塘高速公路南侧的一宗土地,地块出让面积12.42万平,总成交价2.24亿元,容积率1.0-1.1。今年以来公司拿地较为谨慎。截至报告期末,公司拥有商品房土地储备权益建面达386万平米,现有储备项目可以满足公司未来三年开发。

投资建议:增收不增利但结算收入计划不变,适当下调业绩,维持“增持”评级。借助大股东干线建设和一级开发实力(有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产业务已形成沿干线区域开发中高端大盘模式。除保持天津老市区和滨海新区竞争优势外,公司还通过大股东优势拓展外地城市(如呼和浩特、新乡、广西和东莞等市)。目前公司项目储备权益建面386万平,可满足未来三年开发。尽管上半年大量低毛利率和负毛利率的房产结算使得公司增收不增利,但考虑到公司全年23亿元结算收入计划不变,且项目集中年底结算,我们适当下调2012、2013年公司EPS分别至0.40元和0.49元,对应RNAV是7.44元。截至8月24日,公司收盘于4.05元,对应2012、2013年PE分别为10.13倍和8.27倍。我们以RNAV的65%,即4.83元为公司6个月目标价,维持“增持”评级。

风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。